Élu ou désigné par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, le syndic de copropriété travaille en qualité de syndic professionnel ou de syndic bénévole. Il est donc mandaté pour administrer la gestion de l’immeuble. Quelles sont donc ses responsabilités légales ?
Le syndic de copropriété : quel est son statut légal
statut légal du syndic de copropriété
En France, la copropriété des immeubles est strictement encadrée par la loi. Cette législation s’applique aux immeubles ou groupes de bâtisses morcelés par lots de copropriété.
Il s’agit en général d’immeubles divisés en appartements à usage d’habitation.
Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires. Il peut aussi agir en tant que collectivité regroupant tous les copropriétaires d’un immeuble. En ce sens, le syndic est un gestionnaire de copropriété. Il a en charge la gestion et la conservation de l’ensemble des parties communes de la copropriété, et non d’un appartement.
Son activité est régie par la loi sur l’exercice des professions immobilières (loi Hoguet), et par la loi sur la copropriété. En mars 2014, de nouvelles obligations viennent s’ajouter à ces textes. Cela forme la loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové. Personne juridique à part entière, le syndicat de copropriété est donc habileté à initier des actions en justice en son nom. Il reste donc responsable de son activité.
La responsabilité juridique du syndic
Et au niveau juridique ?
La responsabilité du syndic ou de l’agence de gestion repose essentiellement sur une base contractuelle et dont les règles devront être appréciées au début de la rédaction du mandat. Le mandat représente ici le contrat par lequel le syndicat des copropriétaires charge le syndic d’accomplir une mission réglementaire pour le compte du mandataire.
Qu’il soit bénévole ou pas, la responsabilité du syndic peut être engagée. Par exemple, s’il ne se plie pas aux exigences de sa mission. Cette responsabilité pourra être mise en cause par l’ensemble des copropriétaires, par un copropriétaire ou un tiers, victime d’un manquement ou d’une négligence du syndic. Ce dernier devra alors répondre des faits qui lui sont reprochés dans le cadre de son mandat.
Il peut ainsi être condamné au versement de dommages et intérêts à la copropriété. Si d’aventure ses actes de négligence ou de manquement ont causé un préjudice financier. Ou s’ils ont concouru à la dégradation de l’immeuble. En revanche, la responsabilité du syndic de copropriété ne pourra être engagée si l’assemblée générale des copropriétaires a donné son accord de principe en approuvant le quitus.
Entendez par quitus de copropriété, la décision par laquelle la mission et le travail du syndic de copropriété sont approuvés par tous les copropriétaires. Dans ce cas précis, le syndic est déchargé des responsabilités concernant ses actes.
La responsabilité administrative et comptable du syndic
Le syndic tient à jour la liste des copropriétaires de son immeuble ainsi que leurs lots respectifs. Il est appelé à faire immatriculer la copropriété sur le registre de l’identité du syndicat. Ainsi qu’à en fournir toutes les données financières. Il doit veiller sur les archives de la copropriété et les conserver.
Une fois par an, il convoque l’assemblée générale de copropriété suivant un ordre du jour établi par lui, avec la collaboration du conseil syndical. Il devra rédiger le compte rendu de la séance, envoyer le procès-verbal aux copropriétaires et veiller à l’exécution des délibérés.
En tant que gestionnaire de copropriété, il revient au syndic de tenir la comptabilité de la copropriété. Ainsi que la situation comptable de chaque copropriétaire. Mais également, d’en présenter les documents au conseil syndical. Chaque année, au cours de l’assemblée générale des copropriétaires, il fait le point de sa gestion financière, et soumet à l’assemblée le budget prévisionnel de l’exercice de l’année suivante.
Le syndic a enfin pour mission de pourvoir au bon fonctionnement, à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Il peut ainsi de son propre chef, faire réaliser de petites réparations et des interventions d’entretien courant.