Dans l’optique d’améliorer les droits de copropriétés, une nouvelle loi a été mise en place afin de reformer certains points de la loi du 10 juillet 1965. Appelé « loi Elan », ce dernier s’intéresse à 3 points à savoir : l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Focus sur les reformes de la loi Elan.
Le conseil syndical
Toutes les copropriétés doivent avoir un syndic et un conseil syndical. Ce dernier fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Élu par les copropriétaires, le conseil syndical ne peut prendre des décisions qui relèvent du pouvoir du syndic. Toutefois, son rôle n’est pas négligeable, car il est chargé d’assister et de contrôler la gestion du syndic. Le conseil syndical possède donc un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic. Ainsi, dans le cas où le syndic ne fournit pas des documents importants au conseil syndical dans un délai de 30 jours, il y a une pénalité de 15 euros par jour de retard.
Évolution dans le numérique (intranet/extranet)
Depuis 2015, tout syndic professionnel doit mettre en place un accès internet sécurisé. La seule exception est par renonciation par voie lors d’une assemblée générale. Cet accès internet permet aux copropriétaires de disposer des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble comme pour la vente du lot par exemple. Il est question de 3 espaces en ligne destinés à tous les copropriétaires, à chaque copropriétaire et au conseil syndical. Mais en pratique, il peut arriver que le contenu ne soit pas la même pour chaque copropriété. De ce fait, certains documents importants ne sont pas accessibles par les copropriétaires. Pour éviter cela, la loi Elan prévoit une liste minimale de documents dématérialisés. Cette liste sera applicable à partir de juillet 2020. Représentation des syndicats en AG (Assemblée Générale).
Représentation lors des assemblées générales
Avant la mise en place de la loi Elan, un mandataire ne pouvait recevoir qu’au maximum 3 pouvoirs. À cela s’ajoute la condition que les mandats ne dépassent pas les 5 % des voix des copropriétaires. Avec la loi Elan, un mandataire peut recevoir plus de 3 pouvoirs à la condition que les voix n’excèdent pas un maximum de 10 %. Grâce à cette loi, les époux des copropriétaires peuvent également recevoir des délégations de vote. En outre, une liste complète des individus qui ne peuvent recevoir des mandats pour présider une assemblée générale ou représenter un copropriétaire a été établie. Cette liste inclut le syndic ou les préposés du syndic ainsi que leur conjoint, ascendant, descendant, concubin et partenaire lié par un pacte civil de solidarité.
Modalités dans les assemblées générales
La loi Elan prévoit des changements concernant le déroulement, le déroulement, la participation et vote aux assemblées. En accord avec l’évolution numérique, il est maintenant possible de participer à une réunion de syndic en ligne par vidéoconférence. Cette innovation permet ainsi de procéder à un vote électronique. Il est également autorisé de participer à un vote par correspondance. Pour cela, il faut remplir un formulaire avant la tenue de l’AG. L’objectif ces nouvelles modalités est de lutter contre l’absentéisme pendant les assemblées générales. Parmi les autres modifications, la notification d’un procès-verbal d’AG par lettre recommandée possède maintenant un délai d’un mois (auparavant 2 mois).
Définition des parties communes
La loi Elan ajoute trois nouveaux articles concernant la question des parties communes. Le but de ses nouvelles réformes est d’élargir la notion d’élément incorporé et des droits accessoires. Ces droits comprennent notamment le droit d’affichage, le droit de construire et les garde-corps. Ainsi, la loi Elan va définir avec plus de précisions la différence entre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Ces derniers étant définis dans le règlement de la copropriété, les syndicats de copropriété doivent se conformer aux nouvelles directives d’ici le 24 novembre 2021. En définitive, il est question de ratifier ce qui est défini par jurisprudence.
Provision et Retard de paiement
Avant la loi Elan, un copropriétaire qui ne paie pas à temps une des provisions du budget prévisionnel doit régler toutes les provisions prévues sur l’année dans l’immédiat. Cela prend effet quand le copropriétaire ne répond pas à une mise en demeure de 30 jours au plus. La loi Elan prévoit d’élargir cela avec les dépenses de travaux et les cotisations du fonds travaux. Les travaux d’entretien de l’immeuble sur les éléments d’équipements communs les études techniques comme un diagnostic sont des dépenses de travaux non compris dans le budget prévisionnel.
Loi Elan et taille de copropriété
Les reformes de la loi Elan prend en compte plusieurs éléments de la copropriété, dont la taille. En pratique, il n’y aucun changement pour les petites copropriétés. Par contre, le changement pour les grandes copropriétés possédant plus de 100 lots est significatif. Ces derniers doivent désormais disposer d’un conseil d’administration qui adopte les décisions de gestion courante et les missions d’envergure comme les travaux pour la rénovation énergétique. Ce conseil d’administration est composé par des membres qui sont élu par AG.